Gayrimenkul hukuku

Tapu iptali ve tescil

Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde, kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili istenebilir (TMK m. 1025). Bu davaya sık konu olan durumlar şunlardır:

• Muris muvazaası: Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazı satış gibi göstererek devretmesi
• Vekâletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin aleyhine ve üçüncü kişiyle anlaşarak düşük bedelle satış yapması
• İrade sakatlığı: Hata, aldatma veya korkutma sonucu yapılan devirler
• Ehliyetsizlik: Devir sırasında ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin işlemleri
• Aile konutu: Eşin açık rızası alınmadan aile konutunun devredilmesi (TMK m. 194)

Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir. Ayrıntılı bilgi için tapu iptali ve tescil davası yazısına bakabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlar kullanım veya satış konusunda anlaşamıyorsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünmesini değerlendirir; bölünme mümkün değilse ya da değer kaybına yol açacaksa taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.

Davaya sulh hukuk mahkemesi bakar; dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Miras kalan taşınmazlarda dava açılabilmesi için önce mirasçılık belgesi alınmalıdır. 2026 yılında yapılan değişiklikle, mirastan kaynaklanan ortaklığın giderilmesi satışlarında paydaşlara öncelik tanıyan yeni bir artırma düzeni getirilmiştir. Süreç ortaklığın giderilmesi davası yazısında ayrıntılı anlatılmaktadır.

Kira tespiti, kira alacağı ve tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Geçici olarak uygulanan yüzde yirmi beşlik sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise kira bedeli, emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir; bu amaçla kira tespit davası açılır.

Kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirebileceği başlıca durumlar şunlardır:

• Kiraya verenin, eşinin, çocuklarının veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m. 350)
• Kiracının yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1)
• Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar (TBK m. 352/2)
• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347)

Tahliye ve kira bedeline ilişkin davalarda arabuluculuk dava şartıdır; icra yoluyla tahliye takibi ise bu şartın dışındadır. Ayrıntılar için kira artışı ve kira tespit davası yazısına bakabilirsiniz.

Kat mülkiyeti ve komşuluk

Apartman ve sitelerde aidat ve ortak giderlerin ödenmemesi, ortak alanların izinsiz kullanılması, yönetim planına aykırı faaliyetler ve kat malikleri kurulu kararları sık görülen uyuşmazlıklardır. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için, toplantıya katılıp karara muhalif kalan malik karar tarihinden, katılmayan malik ise öğrenmeden itibaren bir ay içinde dava açabilir (KMK m. 33).

Gürültü, duman, sızıntı, taşkın kullanım ve sınır anlaşmazlıkları gibi komşuluk uyuşmazlıklarında da dava öncesinde arabuluculuk zorunludur. Birçok dosya arabuluculuk aşamasında, tarafların ortak bir kullanım düzeni üzerinde anlaşmasıyla çözülebilir.

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil

Taşınmazına haksız olarak müdahale edilen malik, müdahalenin önlenmesini (men-i müdahale) ve gerekiyorsa yapının yıkılmasını (kal) isteyebilir. Haksız kullanım nedeniyle uğranılan kayıp ise ecrimisil davasıyla, geriye dönük en fazla beş yıl için talep edilir.

Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak diğer paydaşın taşınmazdan yararlanmasının engellenmiş olması (intifadan men) gerekir; bu nedenle davadan önce noter ihtarnamesiyle kullanım talebinin bildirilmesi önemlidir.

Kamulaştırma ve bedel davaları

Kamulaştırmada idare önce malikle satın alma usulüyle uzlaşmaya çalışır; uzlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bu davada taşınmazın değeri bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve malik itirazlarını mahkemeye sunar. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.

İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmazı fiilen kullanması ya da imar planıyla kullanımını kısıtlaması durumunda, kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel istenebilir.