İçindekiler
Kira bedelinin ne kadar artırılabileceği, ev sahipleriyle kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların başında gelir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında artışa bir üst sınır getirir; beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesine imkân tanır. Bu yazıda yasal çerçeveyi ve sık yapılan hataları ele alıyoruz.
Yasal artış sınırı: on iki aylık TÜFE ortalaması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimi geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344). Bu kural, sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile uygulanır; yazılı oran yasal sınırı aşıyorsa aşan kısım geçersizdir.
Oranı bulmak için Türkiye İstatistik Kurumunun her ay yayımladığı tüketici fiyat endeksi bülteninde yer alan “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranına bakılır. Kira döneminin başladığı aydan bir önceki ayın oranı esas alınır. Örneğin kira yılı Haziran’da yenileniyorsa, Mayıs ayı verileriyle açıklanan on iki aylık ortalama değişim oranı uygulanır.
2022–2024 yılları arasında konut kiralarında geçici olarak uygulanan yüzde yirmi beşlik artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde yeniden on iki aylık TÜFE ortalaması sınırı geçerlidir.
Sözleşmede artış maddesi yoksa
Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse kira bedeli kendiliğinden artmaz. Taraflar yeni dönem için yasal sınır içinde bir artış üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa kiraya veren, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açabilir; bu durumda da hâkim, ilk beş yıl için TÜFE ortalaması sınırını aşmayacak şekilde karar verir.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m. 344/4).
Beş yıldan sonra: kira tespit davası
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yıl sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından belirlenir. Bu dönemde artış, TÜFE sınırıyla bağlı değildir.
Mahkeme genellikle bir bilirkişi heyetiyle keşif yapar; çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri, binanın yaşı, konumu ve kullanım durumu karşılaştırılır. Uygulamada hâkimler, emsal kira bedelinden kiracının uzun süreli kiracılığını gözeten makul bir indirim (hakkaniyet indirimi) yaparak karar verir.
Dava ne zaman açılmalı?
Kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın açıldığı tarihe bağlıdır (TBK m. 345):
- Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, karar o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Bu şartlar yoksa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir; ancak karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Kiracı da kira bedelinin indirilmesi ya da belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Her iki taraf için de dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Arabuluculuk aşaması
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kira tespit ve tahliye davaları dahil, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucu üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde süre bir hafta uzatılabilir. Taraflar arabuluculukta yeni kira bedeli üzerinde anlaşırsa, imzalanan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi icra edilebilir. Süreç hakkında daha fazla bilgi için arabuluculuk sorgusuna bakabilirsiniz.
Artışı ödemeyen kiracı
Kiracı yasal sınır içinde kalan artışı ödemezse kiraya veren, ödenmeyen kira farkları için icra takibi başlatabilir. Kira bedelinin ödenmemesi aynı zamanda temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yollarını gündeme getirebilir. Ancak artış oranı konusunda gerçek bir uyuşmazlık varsa, önce kira bedelinin tespit ettirilmesi daha sağlıklı bir yoldur.
Sık sorulan sorular
Ev sahibim yüzde elli artış istiyor; ödemek zorunda mıyım?
İlk beş yıl içinde yenilenen kira dönemlerinde, on iki aylık TÜFE ortalamasını aşan artış talebiyle bağlı değilsiniz. Yasal oranın üzerindeki talebi kabul etmediğinizi yazılı olarak bildirip yasal oranla ödeme yapabilirsiniz.
Beş yıl dolduktan sonra kira kendiliğinden emsale yükselir mi?
Hayır. Beş yılın dolması, kira bedelinin emsallere göre belirlenmesi için kira tespit davası açılabilmesine imkân verir; kiracı anlaşmaya yanaşmazsa bedel ancak mahkeme kararıyla değişir.
İşyeri kiralarında da aynı kurallar geçerli mi?
Evet. TÜFE ortalaması sınırı ve beş yıl sonra tespit kuralları konutların yanında çatılı işyeri kiralarında da uygulanır. Arsa ve açık alan kiralarında ise farklı kurallar geçerlidir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Arabuluculuk aşamasından sonra dava, keşif ve bilirkişi incelemesine bağlı olarak birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilir. Karar, belirlenen dönemden itibaren geriye dönük olarak uygulanır.
Kira bedeli uyuşmazlıklarında hem ev sahibinin hem de kiracının elindeki sözleşme, ödeme kayıtları ve yazışmalar belirleyicidir. Tahliye sebepleri ve diğer kira uyuşmazlıkları için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Hazırlayan
Kaya Hukuk & Danışmanlık Bürosu
2004 yılından bu yana Çorum’da ceza, gayrimenkul, tazminat, iş, aile, miras, icra ve ticaret hukukunda dava, takip ve danışmanlık yürüten hukuk bürosu.
