İçindekiler
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların herkese açık kaydıdır ve kanun, bu kayda güvenen kişileri korur. Ancak tapudaki kayıt her zaman gerçek hak durumunu yansıtmaz. Hukuki bir sebep olmaksızın yapılmış ya da geçersiz bir işleme dayanan tescillerin düzeltilmesi için başvurulan yol, tapu iptali ve tescil davasıdır.
Yolsuz tescil nedir?
Türk Medeni Kanunu’na göre, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil yolsuz tescildir ve bu nedenle ayni hakkı zedelenen kişi, tapu kaydının düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025). Davanın sonunda mahkeme, mevcut kaydın iptaline ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verir.
Davaya en sık konu olan durumlar
Muris muvazaası
Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla bir taşınmazı gerçekte bağışlamasına rağmen tapuda satış olarak göstermesidir. Mirasçılar, Yargıtay’ın 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararı uyarınca bu işlemin iptalini isteyebilir; dava zamanaşımına tabi değildir.
Vekâletin kötüye kullanılması
Vekilin, vekâlet verenin talimatına ve menfaatine aykırı olarak, alıcıyla anlaşıp taşınmazı gerçek değerinin çok altında satması durumudur. Alıcının vekille el ve işbirliği içinde olduğu ya da durumu bilebilecek konumda olduğu ispatlanırsa satış iptal edilebilir.
Ehliyetsizlik
Tapudaki işlem sırasında ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin (örneğin ileri derecede demans hastalığı bulunan) yaptığı işlemler geçersizdir. Bu davalarda sağlık kayıtları ve Adli Tıp Kurumu raporu belirleyicidir.
Hata, aldatma ve korkutma
İradesi sakatlanarak taşınmazını devreden kişi, hatayı veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek iptal yoluna gidebilir.
Aile konutu
Aile konutu olarak kullanılan taşınmaz, diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez (TMK m. 194). Rıza alınmadan yapılan devirlerde, tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile alıcının iyi niyetli olup olmadığı değerlendirilerek iptal istenebilir.
İyi niyetli üçüncü kişiler
Tapu siciline iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023). Bu nedenle taşınmaz yolsuz tescilden sonra üçüncü kişiye devredilmişse, yeni malikin iyi niyetli olup olmadığı davanın sonucunu belirler. Üçüncü kişi iyi niyetliyse tapu iptali mümkün olmayabilir; bu durumda zarara uğrayan kişi, tazminat talebine yönelmek zorunda kalabilir.
Dava açılırken taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasını istemek büyük önem taşır. Tedbir şerhinden sonra taşınmazı edinen kişi, davanın sonucuna katlanmak zorundadır.
Görevli ve yetkili mahkeme
Tapu iptali ve tescil davalarına asliye hukuk mahkemesi bakar. Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Dava, taşınmazın değeri üzerinden nispi harca tabidir.
Süreler
| Dava sebebi | Süre |
|---|---|
| Muris muvazaası | Zamanaşımına tabi değil |
| Yolsuz tescil (genel) | Kural olarak zamanaşımına tabi değil |
| Hata, aldatma, korkutma | Öğrenmeden veya etkinin kalkmasından itibaren 1 yıl |
| Kadastro tespitinden önceki sebepler | Tespitin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl |
Kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanan itirazlar, tespitin kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra ileri sürülemez (3402 s. Kadastro Kanunu m. 12). Kırsal alandaki taşınmazlarda bu süre sıklıkla gündeme gelir.
Hangi deliller önemli?
- Tapu işlem dosyası (resmî senet, vekâletname, ödeme beyanları)
- Taşınmazın işlem tarihindeki gerçek değerini gösteren bilirkişi raporu
- Banka kayıtları ve bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren belgeler
- Sağlık kayıtları, hastane raporları (ehliyetsizlik iddialarında)
- Tarafların ilişkisini ve işlemin arka planını bilen tanıkların beyanları
Sık sorulan sorular
Tapu iptali davası ne kadar sürer?
Keşif, bilirkişi incelemesi, tanık dinlenmesi ve varsa Adli Tıp Kurumu raporuna bağlı olarak ilk derece aşaması genellikle bir ila iki yıl sürebilir; istinaf ve temyiz aşamaları süreye eklenir.
Taşınmaz üçüncü kişiye satıldıysa dava açabilir miyim?
Açabilirsiniz; ancak üçüncü kişinin iyi niyetli olduğu anlaşılırsa tapu iptali yerine tazminat talebiyle yetinmek gerekebilir. Bu nedenle dava açılırken ihtiyati tedbir istenmesi önemlidir.
Satış bedeli gerçekten ödendiyse muris muvazaası iddiası yine de ileri sürülebilir mi?
Bedelin gerçekten ödenmiş olması muvazaa iddiasını zayıflatır. Ancak ödenen bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasında büyük bir fark varsa ya da ödeme göstermelik ise mahkeme işlemin gerçek niteliğini araştırır.
Tapu iptali ve tescil davaları, ispat yükü ağır ve teknik davalardır. Dava açmadan önce tapu işlem dosyasının ve delillerin dikkatle incelenmesi, doğru dava sebebinin belirlenmesini sağlar. Miras bırakanın yaptığı devirler için muris muvazaası bölümüne de bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Hazırlayan
Kaya Hukuk & Danışmanlık Bürosu
2004 yılından bu yana Çorum’da ceza, gayrimenkul, tazminat, iş, aile, miras, icra ve ticaret hukukunda dava, takip ve danışmanlık yürüten hukuk bürosu.
