İçindekiler
Miras yoluyla geçen ya da birlikte satın alınan bir taşınmazda paydaşlar zamanla farklı beklentilere sahip olabilir: Biri satmak, diğeri kullanmaya devam etmek, bir başkası ise payını devretmek ister. Anlaşma sağlanamadığında kanun, her paydaşa ortaklığı sona erdirme imkânı tanır. Bu yazıda ortaklığın giderilmesi davasının nasıl işlediğini adım adım anlatıyoruz.
Paylı ve elbirliği mülkiyeti
Tapuda payları belirli oranlarla gösterilen mülkiyete paylı mülkiyet denir; her paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir. Miras bırakanın ölümünden sonra paylaşım yapılıncaya kadar mirasçılar ise tereke üzerinde elbirliği hâlinde maliktir; bu dönemde mallar üzerinde ancak birlikte hareket edilebilir. Her iki mülkiyet türünde de ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Kimler dava açabilir?
Paydaşlardan her biri, diğer paydaşların tamamına karşı dava açabilir; payın büyüklüğü önemli değildir. Miras kalan taşınmazlarda dava açılmadan önce mirasçılık belgesi alınmış olmalıdır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçılarının da davaya dahil edilmesi gerekir; bu nedenle dava öncesinde güncel tapu kaydı ve mirasçılık belgeleri dikkatle incelenmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Paydaşlar arabuluculukta bir paydaşın diğerlerinin paylarını satın alması ya da taşınmazın birlikte satılması gibi bir çözüm üzerinde anlaşabilir; anlaşma belgesi ilam niteliğindedir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar. Taşınmazlar için yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerdeyse, her biri için o yer mahkemesinde ayrı dava açılabilir.
Aynen taksim mi, satış mı?
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Taşınmazın niteliği, büyüklüğü, imar durumu ve bölünmesi hâlinde değerinde önemli bir düşüş olup olmayacağı bilirkişiyle incelenir. Bölünme mümkün değilse ya da paydaşlardan biri bölünmeye itiraz eder ve bölünme değer kaybına yol açacaksa, taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verilir.
Tarım arazilerinde, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun öngördüğü asgari parsel büyüklüğünün altında bölünme yapılamaz. Bu nedenle küçük ölçekli hisseli tarlalarda çoğu zaman satış yoluna gidilir. Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerde ise birden fazla bağımsız bölüm varsa bunların paydaşlara bölüştürülmesi mümkün olabilir.
Satış nasıl yapılır?
- 1Kesinleşme
Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna (icra dairesine) gönderilir.
- 2Kıymet takdiri
Taşınmazın değeri bilirkişi tarafından belirlenir; paydaşlar kıymet takdirine itiraz edebilir.
- 3İlan ve artırma
Satış ilanı yapılır ve açık artırma elektronik ortamda gerçekleştirilir. Paydaşlar da artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir.
- 4Paylaştırma
Satış bedelinden satış masrafları ve vergiler düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.
2026 yılında yapılan değişiklikle, mirastan kaynaklanan ortaklığın giderilmesi satışlarında paydaşlara öncelik tanıyan yeni bir artırma düzeni getirilmiştir. Bu düzen, aile mülklerinin yabancılara düşük bedelle geçmesini önlemeyi amaçlar; somut dosyada nasıl uygulanacağı satış aşamasında değerlendirilmelidir.
Masraflar
Dava masrafları ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşların payları oranında paylaştırılır; çünkü bu davada her paydaş aynı zamanda hem davacı hem davalı konumundadır. Satış masrafları ise satış bedelinden karşılanır.
Davaya alternatif yollar
- Payın satın alınması: Paydaşlardan biri, diğerlerinin paylarını piyasa değerinden satın alabilir.
- Birlikte satış: Paydaşlar taşınmazı birlikte satıp bedeli paylaşabilir.
- Kullanım düzeni: Paydaşlar, taşınmazın hangi bölümünü kimin kullanacağını belirleyen bir yönetim ve kullanım anlaşması yapabilir.
- Payın üçüncü kişiye satışı: Paydaş payını satabilir; ancak diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.
Sık sorulan sorular
Paydaşlardan biri taşınmazda oturuyor; dava açabilir miyim?
Evet. Bir paydaşın taşınmazı kullanıyor olması dava açılmasına engel değildir. Kullanan paydaştan, diğer paydaşların kullanımını engellemesi hâlinde ecrimisil de istenebilir.
Paydaşlardan biri davaya katılmazsa ne olur?
Dava tüm paydaşlara karşı açılır; davaya katılmayan paydaşın yokluğunda da yargılama devam eder ve karar onun payını da kapsar.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Arabuluculuk, tebligat, keşif ve bilirkişi süreçlerine bağlı olarak dava birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilir; satış aşaması ayrıca zaman alır. Paydaş sayısının fazla olması ve tebligat güçlükleri süreyi uzatabilir.
Satış bedeli düşük çıkarsa ne yapabilirim?
Kıymet takdirine süresi içinde itiraz edilebilir. Ayrıca artırmaya katılarak taşınmazı kendiniz satın almanız da mümkündür.
Ortaklığın giderilmesi, aile içi ilişkileri de etkileyen bir süreçtir. Dava öncesinde tüm paydaşların durumunun ve alternatif çözümlerin değerlendirilmesi, hem zaman hem maliyet açısından fark yaratır. Miras kalan taşınmazlarla ilgili diğer konular için Miras Hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Hazırlayan
Kaya Hukuk & Danışmanlık Bürosu
2004 yılından bu yana Çorum’da ceza, gayrimenkul, tazminat, iş, aile, miras, icra ve ticaret hukukunda dava, takip ve danışmanlık yürüten hukuk bürosu.
